Merikasarmi, PL 176, 00023 Valtioneuvosto
Vaihde: 0295 16001
Kaikki yhteystiedot
Edustustojen raportit, 11.4.2017 | Suomen suurlähetystö, Canberra

Ovatko asuntomarkkinat riski Australian jatkuvalle talouskasvulle?

Lähes kaikki analyytikot ovat yhtä mieltä siitä, että Australian kohta 26 vuotta yhtäjaksoisesti jatkunutta talouskasvua uhkaa vain yksi sisäinen vaaratekijä: asuntomarkkinoiden mahdollinen romahdus. Ulkoisille riskitekijöille, maailmantalouden ja Kiinan heilahteluille Australia ei voi paljon tehdä, niinpä kotimaiset asuntomarkkinat pysyvät talouskeskustelun ytimessä.

Asuntojen hinnat ovat nousseet nopeasti.  Markkinat ovat ylikuumentuneet erityisesti Sydneyssä ja Melbournessa.  Sydneyssä talojen mediaanihinta kipusi viime vuoden loppupuolella yli 1,1 miljoonaan Australian dollariin (790 000 €). Melbournessa tilanne ei ole yhtä kallis, vaikka sielläkin talojen mediaanihinta nousi noin 770 000 dollariin (550 000 €).

Australian talous on kasvanut kohta 26 vuotta ilman lamaa. Tämän lisäksi asuntojen hinnat ovat nousseet lähestulkoon yhtäjaksoisesti: Australian keskuspankin raportin mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet yli 7 prosentin vuositahtia viimeisen 30 vuoden ajan. Asuntomarkkinatilanne on kärjistynyt erityisesti Sydneyssä ja Melbournessa, joissa viime vuodet nousutahti on ollut yli 10 prosenttia vuodessa; Sydneyssä viimeisen viiden vuoden aikana hinnat ovat nousseet keskimäärin 70 prosenttia.

Talousanalyytikkojen mukaan asuntomarkkinoiden mahdollinen romahdus muodostaa käytännössä ainoan sisäisen riskin Australian vakaalle talouskasvulle. Kotitalouksien kova velkataakka, josta osa on syntynyt suuren velkavivun asuntosijoituksista, saattaisi aiheuttaa merkittävän lainakriisin, joka taas äkkiä johtaisi vakavaraisina pidettyjen pankkien ongelmiin.

Australian markkinoita dominoivat neljä suurta paikallista pankkia – Commonwealth, Westpac, National Australia ja ANZ – ovat kaikki syvästi riippuvaisia asuntolainoituksesta. Tähän riskiin keskuspankki on pyrkinyt puuttumaan, tosin ei yhtä järein keinoin kuin Uudessa-Seelannissa, jossa lainanottajan oman pääoman vaatimuksia on selvästi korotettu asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen rauhoittamiseksi.

Toisaalta taas moni arvioija ei pidä Australian asuntomarkkinatilannetta vielä erityisen kriittisenä, koska asuntojen kysyntä jatkuu tulevat vuoden korkeana. Sydneyn nettoasukasmäärä kasvaa joka vuosi yhden Kouvolan verran ja Melbournen vielä enemmän – yhden Lahden verran. Pääasiassa Aasiasta tulevat koulutetut ja ostovoimaiset maahanmuuttajat pitävät kysyntää osaltaan yllä.

Niinpä vaikka asuntojen hintakehitys talloo Australialaista unelmaa – "oma talo oma lupa" – todellisen kriisin riski on edelleen melko pieni, elleivät ulkoiset tekijät sitten saa dominoefektiä aikaan. Mikäli sijoitusasuntobuumi jatkuu, saattavat markkinat kuitenkin ylikuumentua yli kipupisteen.

Käytännössä kuitenkin Sydneyn ja Melbournen tilanne on sama kuin menestyvissä suurkaupungeissa kaikkialla maailmassa: kysyntä ylittää tarjonnan ja varakkaita ostajia on paljon liikkeellä. Kun lainaraha on vielä halvempaa kuin koskaan, niin ostovoima säilyy.

Sydney

Vuosittaisen International Housing Affordability -selvityksen mukaan Sydneyn asunnot olivat vuonna 2016 maailman toiseksi kalleimpia heti Hongkongin jälkeen (sekä johtavien asuntomarkkinoiden että kaikkien asuntomarkkinoiden vertailussa). Vertailu perustuu mediaanikorrelaatioon (median multiple), joka mittaa asuntojen hintojen keskiarvoa suhteessa kotitalouksien keskituloihin. Selvityksessä vertailtiin kaiken kaikkiaan 406:ta eri metropolialuetta yhdeksässä eri maassa mukaan lukien Uuden-Seelannin, USA:n, Iso-Britannian, Kanadan, Japanin, Kiinan (Hongkong) ja Singaporen metropolialueet.

Viime vuoden loppupuolella Sydneyn kiinteistöjen mediaanihinta kipusi yli miljoonaan Australian dollariin, joka tarkoittaa noin 720 000 euroa. Talojen mediaanihinta kohosi ennätyksellisesti yli 1,1 miljoonaan dollariin (790 000 €). Huoneistosta sai keskimäärin pulittaa 757 000 dollaria (540 000 €).

Vuoden 2012 kesäkuusta lähtien Sydneyn kiinteistöjen hinnat ovat nousseet yhteensä 70 prosenttia. Lisäksi CoreLogicin tammikuun (2017) lopussa julkaistun analyysin mukaan Sydneyn kiinteistöjen hinnat olivat nousseet viime vuoden alusta jopa vajaalla 16 prosenttiyksiköllä. National Australia -pankki (NAB) arvioi hintojen nousevan yhä edelleen tämän vuoden aikana, mutta tahdin oletetaan hidastuvan.

Tällä hetkellä UBS:n kansainvälinen asuntomarkkinoiden asuntokuplaindeksi luokittaa Sydneyn asuntomarkkinoiden olevan neljänneksi riskialtteimmat koko maailmassa Vancouverin, Lontoon ja Tukholman jälkeen.

Melbourne

Melbourne sijoittui IHA-selvityksessä sijalle kuusi (kun huomioon otettiin johtavimmat asuntomarkkina-alueet). Kun huomioon otettiin kaikki asuntomarkkinat maailmassa, Melbourne sijoittui sijalle kymmenen. Tällöin Melbournen ohi kiilasivat Australiasta Wingcaribbee (NSW) ja Tweed Heads (NSW).

Vaikka Melbournen hinnat eivät ole vielä lähelläkään Sydneyn luokkaa, nousi talojen mediaanihinta sielläkin noin 770 000 Australian dollariin (550 000 €) vuoden 2016 loppupuolella. Huoneistojen keskihinta nousi 564 000 dollariin (400 000 €). Kahden viimeisen vuoden aikana hinnat ovat nousseet Melbournessa yli 10 prosentin vuositahdilla.

Muu Australia

Ongelma ei ilmene pelkästään Australian kahdessa suurimmassa kaupungissa: IHA-selvityksen mukaan 54:stä Australian metropolialueesta jopa 33:n voidaan luokitella olevan armottoman kalliita (severly unaffordable) ja 14:n todella kalliita (seriously unaffordable). Vain Karrathan, Port Hedlandin, Kalgoorlien ja Gladstonen markkinoita voidaan selvityksen perusteella pitää kohtuuhintaisina.

Asuntojen hinnat ovat nousseet myös kaikissa muissa osavaltioiden pääkaupungeissa paitsi Darwinissa (Pohjoisterritorio) ja Perthissä (Länsi-Australia), joissa hinnat viimeisen vuoden aikana laskivat (syyskuu 2015 – syyskuu 2016). Molempien kaupunkien hintojen laskua selittää kaivosbuumin päättyminen, sen aikana hinnat sekä Perthissä että Darwinissa nousivat valtavaa vauhtia. Hintojen nousu muissa osavaltiopääkaupungeissa ei ole ollut yhtä rajua kuin Sydneyssä ja Melbournessa.

Kokonaiskuva

Australian asuntomarkkinoiden hintojen keskiarvo oli kansainvälisellä mittapuulla katsottuna kärkiluokkaa Hongkongin ja Uuden-Seelannin jälkeen.  Peräti viisi Australian kaupunkia sijoittui IHA-selvityksen Top 20 kalleimpiin kaupunkeihin maailmassa (Sydneyn ja Melbournen lisäksi Brisbane, Adelaide ja Perth).

Pilviin kapuavien hintojen takia monet halukkaat ovat joutuneet luopumaan asunnon ostamisesta. Suurimpana ongelmana on se, että kotitalouksien keskitulot eivät ole kasvaneet samaa tahtia asuntojen hintojen kanssa. Esimerkiksi viime vuonna Sydneyssä asuntojen hintataso oli 12.2-kertainen kaupungin kotitalouksien keskituloihin verrattuna (IHA-selvitys).

Kansainvälisillä mittareilla mitattuna australialaiset velkaantuvat omistusasuntojensa takia reilusti keskimääräistä enemmän. Kansainvälisen järjestelypankin (BIS, Bank for International Settlements) tekemän selvityksen mukaan vuonna 2016 australialaisten kotitalouksien velan suhde bruttokansantuotteeseen oli huimat 125 prosenttiyksikköä tehden siitä kansainvälisessä vertailussa kärkimaan.

Velan suhdetta bruttokansantuotteeseen on nostanut nimenomaan asuntojen hintojen nopean nousun ja keskitulojen hitaamman nousun epätasapainoinen suhde. Australiassa keskitulojen nousu on ollut kuitenkin vahvempaa kuin Suomessa. Edellisten vuosien aikana australialaisten keskitulot ovat kasvaneet noin kahden prosentin vuositahdilla verrattuna suomalaisten keskitulojen reiluun yhden prosentin kasvuun.

Asuntolainojen korot ovat Australian mittakaavassa katsottuna ennätyksellisen alhaalla. Lainoja on viimeisen muutaman vuoden ajan tarjottu 5 prosentin korolla (verrattuna esimerkiksi 90-luvun alun 10–17% korkotasoihin), mikä on puolestaan rohkaissut australialaisia ottamaan suuriakin lainoja.

Antti Niemelä
Pinja Immonen

Päivitetty 18.4.2017

Takaisin ylös